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李庚南:“限房價+競地價”的基本邏輯是什么?

2019-07-04 16:47:59  來源:浙江經濟網  有評論

文/新浪財經意見領袖專欄作家 李庚南

最近,杭州在樓市“陽春”乍現、土地市場升溫、成交領跑全國的態勢下,斷然祭出了醞釀已久的土拍新政“限房價+競地價”,首次將“限房價、限精裝”納入土地競拍規則,明確了未來新房的毛坯銷售均價、毛坯最高價、最高精裝標準。這一新政不僅向市場傳遞出地方政府穩定房地產市場的決心,也體現在主體責任驅使下地方政府對市場態勢的警惕性及反應靈敏性。

杭州土拍新政將產生怎樣的實際效果?在全國特別是在二線城市將產生怎樣的示范效應?是否意味著更密集的調控將來臨?這些無疑都牽動著市場的神經。

“限房價+競地價”實質是什么?

表面看杭州的做法并非首創。早于2010年,北京就率先開始嘗試和探索“限房價、競地價”土地出讓模式;隨后,天津、昆明等多地也試行過該模式。即使在浙江省內,杭州也非首例,湖州、麗水等地此前已有試水。

但實際上杭州此番出臺的土拍新政并非簡單地復制北京等地模式。從9宗掛牌土地的競拍規則看,除了在出讓條件中設置最高樓面地價(30%的封頂溢價)外,還規定了今后樓盤上市后的毛坯均價、最高售價和裝修價格。實際上就是要求參與競拍的房地產商承諾未來商品房銷售最高價。按照實際競拍規則,杭州土拍新政的模式可以還原為“限房價+限地價(規定30%的封頂溢價率)+競自持+競配建”。這一競拍模式體現了2017年6月發布的《浙江省國有建設用地使用權出讓網上交易規則(試行)》精神,即:各地可根地產用地管理和調控的需要,采用“限房價、競地價”“限地價、競政策性住房面積”“在商品住房用地中配建保障性住房”等多種競拍方式。

因此,可以說杭州此番土拍新政確定的土地出讓模式是“限房價+競地價”的升級版。這一模式不僅將房地產開發商未來漲價的通道“封”在土地拍賣的環節,而且充分考慮了開發商在未來售價鎖定情況下可能出現的、損害購房人利益的隨意漲價行為,明確了精裝修的最高標準,堵住了開發商利用裝修的彈性化變相漲價的“套路”。在“一城一策、因城施策”導向下,杭州的做法勢必產生較強的示范效應。

“限房價+競地價”的市場邏輯是什么?

乍看之下,限房價、競地價似乎并無新意:新房的價格不是一直在限么(通過備案價限制)?土地不是一直都在競拍么?但二者結合在一起,顯然具有特別的意味。

其實“限房價”作為地方政府房地產調控工具之一,在市場中已得到普遍的運用。比較普遍的是對新盤開盤價進行限制,屬于事后限價模式。開發商在開盤前須根據規定提前到當地價格主管部門備案,經價格主管部門備案并取得預售許可證后方可銷售。通過備案的價格是開發商新售商品房的最高價格,在實際銷售過程中不得擅自突破。

雖然從邏輯上,開發商可以按市場原則合理申報開盤備案價,但在嚴格的調控導向和壓實地方政府主體責任的驅動下,價格能否通過備案決定于地方政府控房價的力度,以及新開樓盤的區位、與周邊樓盤的比價。目前大部分城市限價均在預售證報批環節,對限價多有“申報價不超過周邊在售項目最高價格”的規定。如果可能對區域內新建商品房價格指數形成拉動效應,那么備案價可能難以通過。實際操作中,地方政府為了既達到控制新房價格的目的,又不至于誘發房企虧損性風險,往往對于開盤價過高的樓盤不予以備案,甚至可能出現對之前備案價較高的樓盤不發預售證的情況,以促其延遲開盤、減少對市場的刺激。如果申報的備案價格過于保守,則可能面臨開盤時價格倒掛的尷尬。

這種顯性或隱性的限價模式,顯然具有濃厚的行政色彩,某種程度上將前期高價拿地的房地產開發商置于進退兩難的尷尬境地,也容易引發資金鏈問題。同時,也會通過新房與二手房價格的倒掛,影響市場預期,助推樓市的非理性行情。

而在升級版的“限房價+競地價”模式下,限價發生在土地競拍環節,將商品房銷售價格作為限制調控的標的,使土地出讓從單純的價高者得,向惠民生、穩預期、注重社會效應最大化轉變,屬于事前限價模式。該模式下,限房價這一行為是內嵌與土地拍賣這一市場行為之中,體現在土地拍賣交易合同中。而地價則是由規劃資源部門根據項目毛坯最高銷售均價,采用剩余法合理評估確定出讓土地起價。因此,相對于以往具有典型行政化色彩的事后限價模式,將限價政策前置應該是房地產調控手段由行政化向半市場化或“行政+市場”化轉變的一種制度創新。這無疑是一種進步,至少將限價置于拍賣規則之下,更具人性化、市場性,也體現了對契約精神的尊重。

“限房價+競地價”距長效機制有多遠?

在“房住不炒”的政策導向下,如何既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落,這無疑是“一城一策”下地方政府特別是試點城市面臨的難題。這就需要我們從房地產市場波動的歷史軌跡中找到樓市的主要變量。關鍵是從調控手段入手,逐漸淡化行政化手段,走出一味依賴行政化調控的慣性思維,強化市場化調控手段,遵循市場規律,建立主要依靠市場化、法制化手段,輔以必要行政手段的長效調控機制。

杭州土拍新政無疑在由簡單的行政化調控向行政化與市場化有機結合方面邁出了積極的一步,對構建房地產調控長效機制是一次有益探索;但客觀地看,離真正的、具有市場化“硬核”的長效機制尚有不短的距離。這種模式,至少還存在以下三個需要改良的方面:

一是限房價的行政化色彩。“限房價+競地價”模式下,對房價的限制仍然帶有明顯的行政化色彩,只不過是將事后的銷售階段的備案限制提前到土拍階段的承諾制(當然,這種承諾的效力尚待時間來檢驗),所做出的限價是由規劃資源部門根據擬定的。這種定價有多大合理性,是否能合理地、反映或接近房地產開發企業合理的盈利性訴求,尚需打個問號。這可能會形成對開發商行為的扭曲,誘發其逆向選擇。更需關注的是,在“限價+競地價”模式下,開發商盈利空間被大大壓縮,導致成本趨同下的設計趨同,勢必弱化開發商追求住房品質的外部激勵,甚至可能將房地產行業帶入低水平的競爭的末路。

二是競地價與穩地價的矛盾性。穩地價最簡單的邏輯莫過于控制地價的上漲。但這一點并非地方政府所愿。所以,完全放棄競地價似乎不太現實。目前,杭州在競地價方面采取的是有限競價方式,當溢價超過30%后改為競支持、競配建。盡管與前幾年動輒超過100%的高溢價率而言,目前30%的封頂溢價率已經大大地降低,使土地價格非理性上漲的空間得到了一致。但相對于房價而言,30%的溢價率的推動力仍不可低估。這種模式首先仍然是一定程度上保證地方政府對土地出讓金的訴求,換言之,也必然使地方政府保有對土地財政的依賴情節,對穩地價依然構成一定壓力。從長遠看,這顯然不利于房地產長效機制的構建。

三是競自持的非經濟性。從理性上看,拿地自持顯然不符合房地產開發企業資本循環的特征,是非經濟的。開發——銷售——開發……,這才是房地產企業原本的運營模式。實踐中,之所以會出現100%自持的情況,是因為開發商對未來預期的看好,以時間換空間是自持行為存在的基本邏輯,但未必符合商業可持續。自持特別是100%自持可能帶來的樓市后遺癥不容忽視。在100%自持模式下,無論是做集中式租賃業務還是酒店類業務,對開發商而言都將面臨投資回報期長、回報率不確定等風險,甚至會出現資金鏈風險。去年以來長租公寓出現的亂象未必沒有土拍高自持種下的“因”。

筆者認為,如果將“限房價+競地價”模式調整為“基礎地價(含適當的溢價)+競房價(由最高價往下一次性競拍)+競配建+競質量”組合而成的土地拍賣模式,或許更科學合理,更接近市場化取向。一方面,以基礎地價(包含土地收儲部門合理的、具有一定透明度的溢價)作為土拍的基礎,從根本上確保穩地價,從而為穩房價奠定基礎。另一方面,在基礎地價上,由參與競拍的房產商綜合地塊本身區位價值、自身的經營成本、目標利潤等因素確定可以承受的銷售價格,則更能反映開發商的意愿,也會使開發商參與土拍的行為更趨于理性。

唯穩方能致遠。從實質看,我們所要追求的長效機制核心無外乎一個“穩”字。能夠推動房地產市場走向平穩的機制必為長效機制之內核。當前,實現“穩房價、穩地價、穩預期”,既是構建房地產調控長效機制的目標,也是推進的具體抓手。

穩房價、穩地價、穩預期是相互聯系的統一體。穩地價是基礎。占房價50%、60%的地價無疑是決定房價的主要矛盾方面。地價的上漲必然會表現為房價的上漲(雖然導致房價上漲的因素并非唯一)。穩房價是目標,房地產市場的穩定性最終體現為房價穩不穩、合不合理。而穩預期則是關鍵。在推動地價、房價上漲的諸多因素中,最具有持久性的是市場預期。強烈的市場預期甚至可以忽略短期的波動,包括調控政策的反復性。

如果純粹從穩房價的角度看,采取“限房價+競地價”的土地供給模式,在土地拍賣環節直接限定未來房屋銷售的最高價格,無疑是從源頭鎖定房價最直接有效的手段,或可稱為樓市調控的“殺手锏”。

從這個意義上看,“限房價+競地價”的土拍模式表面上對穩地價、穩房價都會產生直接效果的。但能否從根本上實現穩地價、穩房價目標,關鍵還要看市場預期,即能否穩預期。實際上,在“限房價+競地價”土拍模式下,短期內或能抑制開發商盲目拿地的非理性行為,達到穩地價、穩房價的效果;但長遠來看,事前限價的存在也可能向市場傳遞另一層信息,誘發市場投機性需求。

需知,從穩地價、穩房價到穩預期并非一步之遙,中間其實隔著太多的不確定性,隔著市場供求之杠桿,隔著居民的投資行為。要穩預期,關鍵是淡化市場對行政化調控路徑的記憶,重視對市場供求關系的研判,綜合運用財政、金融等經濟手段,適時對供求關系進行預調微調。

(本文作者介紹:先后供職于工商銀行、人民銀行,現為銀行監管部門人士,長期負責小企業金融服務推進工作,潛心研究小企業金融服務問題。)

來源:新浪財經

責任編輯:李毅


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